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2014上半年广州楼市运行总结及下半年走势预测

发稿时间:2014-08-25

       2014年,历经上半年降价促销等波澜起伏的广州楼市在下半年将向何处去?据了解,不少机构近期纷纷发布了广州楼市上半年总结和下半年预测报告,把脉未来楼市走势。

       经纬地产的研究报告指出,今年下半年广州将有更多楼盘会加入降价阵营,但总数不超过50%;全年房价下降幅度预计不超15%。下半年,广州楼市交易量有逐渐恢复的可能,预计此轮调整期还将维持半年左右。从中长期来看,广州楼市的此轮调整会实现软着陆。

       市场:限价、限签放松,拉升一手房均价

       回顾2014年上半年广州楼市,一季度的关键词是观望,二季度的关键词是妥协。第二季度,经历传统旺季3月的成色不足,和五一的不温不火,开发商也调整姿态,开始妥协,促销力度明显加大,推货节奏明显加快;购房者的看跌预期达到高峰,但也有不少购房者择机出手,一些明显降价的楼盘,或是实惠的特价单位,被快速消化。

       经纬地产发布上半年总结和下半年预测报告显示,2014年上半年全市(新十一区)网签面积为404.46万平方米,同比下降了27.77%,成交萎缩明显;网签均价15176元/平方米,同比上涨11.22%。量的下降,反映了市场交易活跃度的下降;价的上升既有降价启动时间不长、普遍性不广的市场原因,也有限价、限签放松等行政手段的影响。

       而数据显示,截至2014年6月30日,2014年上半年广州全市十一区一手住宅均价为14978元/平方米,和去年13723元/平方米相比,同比上涨9.1%。今年上半年全市网签成交套数为33020套,同比下跌31%。

       从两组来自民间机构的数据均指向一致的方向--2014年上半年广州一手房价整体仍是上涨。

       对此,业内人士分析,在市场持续走低后,限签限购等政策的放松,豪宅盘开始进入网签,在一定程度上拉高了广州全市的均价。从3月-6月,全市的均价有所回升,最高升至1.6万/平方米。

       库存:存货或需20个月才能消化完

       楼盘降价促销的信息频频传来,高企的楼市库存成为社会各界关注的焦点

       据经纬行研究中心监测,6月末广州新建住宅的库存为5.4万套,仍然处于较为健康水平;但下半年,基于开发进度和业绩目标,各开发商的推货节奏将加快,预计将有5.5万套新货上市,整体的可售量将达到近11万套,如果按照上半年的去货速度估算,需20个月方能完全消化。

       报告表示,2014年下半年货源庞大、同质竞争激烈的情况下,开发商保持小步快跑的推货节奏。供求高潮仍然将出现在金九银十时期,但开发商为避免集中抢客可能提前8月份或延后11月开售,市场的推货集中期有可能进一步拉长。

       开发商促销力度加大,市场将出现更多各式各样的促销活动、营销手段,加快销售,优惠力折扣将较上半年更诱人。对价格敏感的刚需买家对下半年楼市普遍看淡,而刚需产品占下半年新增供应的80%,消化压力尤其突出,五一假期后,部分楼盘已出现下调,下半年不排除有更多楼盘加入降价队伍,但预计降价的楼盘不会超过50%。

       后市:预计今年广州房价降幅不超15%

       在天河工作的孙小姐最近一直在看房,婚期将至的她之前一直盘算着和未婚夫在番禺买房,但是看着番禺等郊区楼盘降价的消息此起彼伏,让她也倍感犹豫:会不会刚一出手买房,房价就又跌了?广州楼市会不会再出现大幅降价的情况。

       经纬地产的报告给出这样的答案--无论是从全国的背景来看,还是从广州的态势来看,房地产市场进入调整期已经明确,对于全国来说是分化,但不会是崩盘;对于广州来说,是调整,但不是拐点。广州住宅市场正在经历的是一时的调整,此轮短期的调整后,成交量会降至温和水平,但不会是持续低迷;价格小幅回调之后,会维持基本的稳定,而不是持续的下降。

       报告判断,在政府稳市姿态的引导下,在开发商加大促销力度的刺激下,下半年,楼市交易量有逐渐恢复的可能,预计此轮调整期还将维持半年左右,乐观的预期,四季度会进入稳定期,保守的预期,是明年春节后。从中长期来看,经纬物业认为广州楼市的此轮调整会实现软着陆,但不同的是,此轮之后,不会出现前几轮的报复性反弹,楼市量价会进入一个温和的新常态,预计全市房价降幅不超过15%。

       土地:地王难再涌现年度任务或难完成

       楼市冷风吹,土地市场亦深感寒意。今年第二季度以来,广州土地成交急转直下,多宗靓地流拍或因故中止出让,大多数以底价成交。

       对此,经纬地产的报告预测,下半年政府土地节奏将会加快,土地储备丰富的外围区域仍是土地供应的主力。土地市场转冷,为避免优质土地以低价成交,中心区域的优质地块的推出量可能会减少,地王难再涌现。

       2014年上半1-4月,广州住宅市场虽然成交不畅,但土地市场依然热度不减,不仅出让频繁、数量多,楼王也遍地开花;但进入5、6月份,地价溢价情况明显减少,地块中止出让、流拍现象出现,政府推地节奏有所放缓。

       按照以往的惯例,为完成全年的土地出让计划,下半年土地出让规模较上半年大。今年上半年广州住宅土地出让面积仅占全年出让计划30.38%,下半年政府土地节奏将会加快,土地储备丰富的外围区域仍是土地供应的主力。土地市场转冷,为避免优质土地以低价成交,中心区域的优质地块的推出量可能会减少。

       住宅市场进入调整期,开发商资金收紧,地王遍地开花的情况将减少,各区地王出现的概率降低。